Een woonblok van Woonstad van tien panden aan de Meidoornstraat staat al twee jaar leeg. Reden? Woonstad wil de panden slopen, opnieuw opbouwen en er direct een verdieping bovenop bouwen, maar dat laatste ziet de gemeente niet zitten. En dus zit Woonstad met een probleem, want zonder optopping worden de woningen voor de corporatie financieel verliesgevend. Tegelijkertijd wil de gemeente dat ook nog de ‘cultuurhistorische waarde’ van de panden behouden wordt. Ook dat kost Woonstad veel geld.
Woonstad wil het woonblok aan de Meidoornstraat omvormen tot woningen voor ouderen. “In het Oude Noorden zijn heel weinig seniorenwoningen, en wij zien hier een kans”, vertelt Kevin van Eikeren, woordvoerder van Woonstad Rotterdam. “Het woonblok van tien panden gooien we plat en we bouwen historiserend terug met een extra verdieping erbij.” Maar de gemeente ziet een extra verdieping niet zitten. “De gemeente vindt de vierde bouwlaag niet passend in het karakter van de straat. Het is een smalle straat”, aldus woordvoerder stadsontwikkeling.
Goed voor de wijk
De woningen zijn volgens Woonstad in dusdanig slechte staat dat opknappen geen optie is: “Enkele woningen zijn door de scheefstand onbewoonbaar.” Zo waren er ook scheuren in de muur. Bewoners moesten hierdoor plotseling uit hun huis, maar een concreet herstelplan voor de huizen ontbrak toen nog.
De wijkraad Oude Noorden is op de hoogte van de leegstaande woningen in de Meidoornstraat. Wijkraadslid Martha Harel vindt het tijd voor actie: “Laten we vooropstellen: wij zijn geen voorstander van het slopen van panden met cultuurhistorische waarde. Het Oude Noorden is een oude wijk met een aantal mooie oude gevels die we willen behouden. Maar deze panden staan al ruim twee jaar leeg en dat is veel te lang. Er is een woningcrisis, ook in onze wijk. Mensen staan te springen om een woning.”
“Ja, het is een feit dat de panden een tijd leeg staan”, reageert gemeente Rotterdam. “Het maken van plannen voor nieuwbouw kost nu eenmaal tijd. Plus, je kunt pas beginnen aan de nieuwbouw zodra alle panden leeg zijn. Onze ervaring is dat de huurders er nooit allemaal tegelijkertijd vertrekken. Bovendien was een deel van de panden er heel slecht aan toe. Als je zo’n tijdelijk leeg pand geschikt wil maken voor tijdelijke bewoning, kost dat ook weer een enorme financiële investering. Die afweging moet Woonstad maken.”
Terugbouwen
In het geval van het woonblok aan de Meidoornstraat ziet Woonstad dat het niet rendabel is zonder er een extra woonlaag op te bouwen. Dat komt ook omdat historiserend terugbouwen, in dit geval iets terugbouwen dat lijkt op de originele gevel, al een stuk duurder is dan een doorsnee gevel. Wat betreft het slopen van vastgoed met cultuurhistorische waarde; volgens Woonstad gaan corporaties niet over één nacht ijs voordat ze beslissen om te slopen: “Onze enige inkomsten zijn de huurinkomsten en iedere euro daarvan moeten we zorgvuldig investeren. Aan die maandelijkse huur zit een maximum. Ondertussen stijgen wel alle kosten: materialen, de grondprijs die vorig jaar door de gemeente met 150 procent is verhoogd, alles wordt duurder. We kijken wat het kost om de huidige woningen bijvoorbeeld rolstoeltoegankelijk te maken, te isoleren en verduurzamen, de funderingen te herstellen… Onderaan de streep kijk je dan: is dat de moeite waard om het helemaal overeind te houden, of bewaar je misschien alleen de gevel of maak je een moderne inpassing met een historische knipoog.”
Niet alleen Woonstad maakt zich zorgen over de houding van de gemeente en extra kosten bij projecten met cultuurhistorisch vastgoed, ook de andere corporaties vinden het lastig om hiermee om te gaan. De Rotterdamse corporaties stuurden daarom recent een brief naar de gemeenteraad waarin ze onder andere pleiten voor een fonds dat corporaties ondersteunt bij vernieuwbouw en onderhoud van cultuurhistorische gebouwen. Dit soort subsidieregelingen zijn namelijk wel beschikbaar voor particulieren die monumenten restaureren.
Oplossingen
Een fonds voor corporaties komt er alleen voorlopig niet: een voorstel van Co Engberts (PvdA) en Astrid Kockelkoren (GroenLinks) voor zo’n fonds is kort geleden door de coalitie weggestemd. Co Engberts maakt zich zorgen dat op deze manier sociale woningbouw wordt weggedrukt uit de wijk. Een gebouw met cultuurhistorische waarde verbouwen of onderhouden kost namelijk simpelweg meer geld: “Er zit bijna een elitaire kant in, die beschermde stadsgezichten vinden mensen heel erg mooi. Maar zo wordt de rekening gelegd bij de onderkant van de samenleving.”
Als corporaties volledig verantwoordelijk zijn voor deze kosten, is hij bang dat ze in dit soort gevallen gedwongen worden om de panden dan maar van de hand te doen, omdat ze aanhouden te duur is. Zo’n optopping, als in het voorstel van Woonstad aan de Meidoornstraat, is wat hem betreft een goede optie: “Die optop vind ik geen probleem, maar de ambtenaar die naar de plannen van Woonstad kijkt in dit geval wel. We moeten af van die meningen: het moet concreet. Je hebt veel duidelijkere kaders nodig hiervoor, waar ook Woonstad zich op zou moeten kunnen beroepen.” En wat betreft de plannen voor het fonds? “Nou… er komen over twee jaar verkiezingen.”