De gemeente en de woningcorporaties staan regelmatig recht tegenover elkaar als het gaat om de cultuurhistorische waarde van sociale huurwoningen. Meerdere woonblokken in Rotterdam staan op dit moment langdurig leeg of worden niet optimaal gebruikt, vanwege soms onduidelijke renovatie-eisen van de gemeente waar volgens de corporaties een te hoog prijskaartje aanhangt: “Het is voor ons gewoon niet te doen.”
Een pand heeft cultuurhistorische waarde als de details aan de gevel en de uitstraling van een gebouw je een inkijkje geeft in de geschiedenis van de stad. Veel Rotterdamse architectuur uit de jaren ‘50 heeft bijvoorbeeld een heel kenmerkende uitstraling, en daarom dus cultuurhistorische waarde. De gemeente en de wooncorporaties willen deze details in veel gevallen graag beschermen, maar over de manier waarop dit moet gebeuren is veel onduidelijkheid. Daarnaast kost het bewaren van die historische uitstraling in nieuwbouwprojecten een stuk meer geld dan een “gewoon” nieuwbouw-blok neerzetten.
Tijdelijk bewoond
Het Professor Oud-blok aan de Jan Kobellstraat in Bospolder-Tussendijken in Delfshaven is zo’n pand met cultuurhistorische waarde dat moet worden opgeknapt. Alleen hoe dat gaat gebeuren, daar komen Havensteder en de gemeente niet uit. De gemeente wil het uiterlijk, en daarmee de cultuurhistorische waarde van de 61 sociale huurwoningen, behouden. Maar dat zorgt volgens Havensteder voor hogere bouwkosten en die rekening is voor de corporatie die, net als vrijwel alle Rotterdamse corporaties, op zijn geld moet letten. Havensteder wil dan ook liever slopen en opnieuw opbouwen, want dat is niet alleen goedkoper; dan kunnen de woningen écht met de tijd mee.
Havensteder wil graag een nieuw blok neerzetten dat helemaal voldoet aan de huidige eisen en sloop-nieuwbouw geeft volgens de corporatie de beste mogelijkheid om dat te doen: “Er [ontstaat] ruimte voor andere plattegronden, extra woningen, mogelijkheid voor het toevoegen van liften. We krijgen er woningen voor terug die gebouwd zijn naar de standaard van vandaag.” Renovatie kan wel, maar dan kan de corporatie geen lift kwijt en de woningen worden ook nog eens kleiner omdat ze van binnen moeten worden geïsoleerd. Volledig nieuwe woningen kosten volgens de laatste berekeningen van Havensteder ook nog minder, zelfs als de nieuwbouw lijkt op de historische panden die er nu staan. De gemeente stemt niet in met sloop, want ze willen dit pand bewaren.
Historiserend terugbouwen is dan ook niet het struikelblok in dit geval: “Als dat is wat er voor nodig is, als dat het aanzicht van de wijk op pijl houdt, dan is dat prima en doen we dat natuurlijk.” De corporatie heeft vooral problemen met het feit dat gerenoveerde woningen minder duurzaam en kleiner zijn en korter mee kunnen. “Opgeknapte woningen hebben vaker onderhoud nodig.” En dat maakt het volgens Havensteder een minder goede investering: “Je investering is minder waard. Terwijl bij nieuwbouw de basis per definitie beter is, de woningen minder onderhoud nodig hebben op de korte termijn en je maximaal profijt hebt van je investering”
Omdat de kwaliteit van de woningen nu achteruitgaat en de toekomst van het blok onzeker is, kan Havensteder de sociale huurwoningen op dit moment niet goed verhuren. En dus is een deel in beheer van VPS voor tijdelijke verhuur. ”Op een gegeven moment hebben we besloten van, ja: we gaan niet nog een winter in. Maar we hebben geen perspectief over een toekomst. We hebben toen bewoners aangeboden te verhuizen via directe bemiddeling en met een verhuisvergoeding. Dat is in alle gevallen goed gelukt. Er zijn nog ongeveer twintig mensen die hebben besloten om daar te blijven wonen.”
Vijf jaar onderhandelen
Een ander groot woonblok dat al bijna twee jaar leeg staat is van Hef Wonen aan de Putselaan. Ook hier heeft, net als in de Meidoornstraat, de leegstand te maken met cultuurhistorische waarde. Hef Wonen vindt dat de 21 woningen moeten worden gesloopt en opnieuw opgebouwd vanwege de slechte fundering en de schade die dat inmiddels heeft veroorzaakt aan de huizen. Naast renovatie en sloop-nieuwbouw, is ook een mogelijke verkoop van de panden aan de orde geweest. Maar Hef Wonen wil wel de sociale woningbouw ergens terug kunnen plaatsen in de wijk, en een andere locatie hiervoor werd volgens de corporatie niet aangeboden door de gemeente.
De gemeente is nu, na vijf jaar onderhandelen, eindelijk overstag met sloop, maar wil wel dat Hef Wonen ‘historiserend’ terugbouwt. De uitstraling van de oude gevel moet behouden blijven en daar hangt een behoorlijk prijskaartje aan. Volgens Hef Wonen twintig procent meer dan ‘normale’ nieuwbouw. Dat komt neer op 1.4 miljoen euro; een bedrag waar Hef naar eigen zeggen vier tot vijf nieuwe woningen voor kan bouwen.
“We moeten zorgvuldig omgaan met onze huurinkomsten. Als corporaties volledig verantwoordelijk zijn voor deze kosten, worden ze gedwongen om de panden te verkopen omdat aanhouden te duur wordt. Door dit soort rekeningen kunnen wij minder bouwen, terwijl wij ook zien dat die lijst met woningzoekenden enorm is.” Hef Wonen heeft desalniettemin begrip voor de wensen van de gemeente en begrijpt dat nieuwbouw bij de wijk moet aansluiten: “Maar waar we nu aan worden gehouden, is erg duur en maakt het ontwerp en de uitvoering complex. Eigenlijk willen we dat de gemeente wat minder krampachtig omgaat met die historiserende bouw.”
Héle goede redenen
Matthijs van Ruijven, hoofd stedenbouwkundige bij de gemeente Rotterdam, hoort inderdaad dat de panden leegstaan en herkent dat de aanpak van panden soms lang duurt. Wel vindt hij dat in het geval van zowel het Professor Oud-blok als de Putselaan de bal bij de corporaties ligt: ”Bij het Professor Oud-blok in Delfshaven is de beslissing allang gemaakt: we moeten het beschermen. Tenzij je héle goede redenen hebt voor sloop.” Ook over de mogelijkheid tot het verkopen van het blok is volgens van Ruijven gesproken. En die mogelijkheid lag er zeker: “Alleen Havensteder wilde het in een keer verkopen, aan een grote investeerder. Ja, daar is geen markt voor, zo’n groot pand vol met huurders.”
Een alternatief was volgens de gemeente om de appartementen te verkopen als kluswoningen aan particuliere eigenaren. Een constructie waar de gemeente in het verleden goede ervaringen mee heeft gehad, bijvoorbeeld met het Zinkerblok van Woonstad. “We hebben Havensteder zelfs een andere locatie aangeboden voor nieuwbouw ter compensatie van de verkochte sociale huurwoningen”, aldus van Ruijven. “Dat soort formules [waarbij je de woningen verkoopt als kluswoningen] kun je zelfs uitbesteden aan derde partijen zoals Steenvlinder.”
Havensteder bevestigt dat verkoop inderdaad aan de orde is geweest, maar een stuk minder concreet dan de gemeente aangeeft. Havensteder wil ook garantie dat ze na verkoop van dit blok op een andere locatie in de wijk sociale huurwoningen kunnen terugbouwen, en die is er volgens de corporatie nog niet gekomen: “Ook over een compensatielocatie is gesproken en dat zagen we wel zitten, maar wel om er minimaal hetzelfde aantal sociale huurwoningen voor terug te bouwen. Dat gesprek is tot nu toe niet verder gekomen omdat de gemeente op een gegeven moment besloot toch geen sociale huur op die plek te willen.”
Putselaan
Ook wat de Putselaan in de Afrikaanderwijk betreft, ziet de gemeente niet in waarom er nog niet gestart is met het project: “Twee jaar geleden hebben we afgesproken dat er historiserend terug mag worden gebouwd. Waarom nu aangeven dat het project nog stilligt? Dat is voor ons een verrassing.” Volgens Van Ruijven ligt het dan ook niet aan de cultuurhistorische waarde van de panden dat ze nu leegstaan: “De leegstand komt door het proces om te komen tot die nieuwbouw.” In het geval van de Putselaan heeft Hef Wonen volgens de gemeente de ruimte gekregen om extra vierkante meters, en daarmee extra woningen, op de zolderverdiepingen te realiseren en zo iets te compenseren voor de hogere kosten.
Over de slechte staat van de fundering van de woningen en de schade die dat heeft opgeleverd, is van Ruijven duidelijk: “Het kan best zijn dat Hef Wonen zelf al eerder de analyse heeft gemaakt dat de fundering slecht is. Dat zal vast ook wel kenbaar zijn gemaakt, maar dan heb je nog geen oplossing.” Daarom is de gemeente volgens van Ruijven in gesprek gegaan met de corporatie en zijn er meerdere scenario’s uitgewerkt: “Herbouw is met name financieel maar ook functioneel een stuk aantrekkelijker voor Hef Wonen dan renovatie. Daarin zijn we Hef dus tegemoet gekomen.”
Wel vindt van Ruijven dat het best allemaal wat sneller had gekund, maar tegelijkertijd wil hij ook waken voor de kwaliteit: “[zo’n project] vraagt het ook om zorgvuldigheid met betrekking tot direct naastgelegen panden, het selecteren van een architect, planuitwerking, parkeren, financiële afspraken etcetera.”
Hef Wonen zegt zich niet herkennen in het beeld dat de gemeente van de situatie schetst. Zo is volgens de corporatie de onderbouwing waarom het slopen en opnieuw bouwen van het cultuurhistorische pand de enige optie is, tot op heden nog helemaal niet goedgekeurd. Daarnaast was er lange tijd onduidelijkheid over welke historische elementen nou precies terug moesten komen in het nieuwe ontwerp: “Uiteindelijk eiste de gemeente dat de gevels identiek worden teruggebouwd, wat extra kosten en vertragingen veroorzaakte. Er is ook geen eenduidig beleid binnen de gemeente over de historische elementen die in de nieuwbouw moeten worden opgenomen.”
De oude stad bewaren
Thieu Knibbeler, expert op het gebied van monumentale bouw in onze stad, benadrukt dat de gemeente niet zomaar besluit om in te zetten op het behoud van cultuurhistorische waarde van een gebouw of gevels: “We kijken ook naar de plek in de wijk. In het geval van de Meidoornstraat bijvoorbeeld, daar is een kant van de straat al helemaal vernieuwd.” Door de panden aan de andere kant dan terug te bouwen met iets van een verwijzing naar het historische karakter, behoud je volgens Knibbeler toch het originele gevoel van de wijk en blijft nieuw en oud beter met elkaar in evenwicht. En dat is, zowel volgens Knibbeler als van Ruijven, erg belangrijk: “Daarom doorlopen we steeds een zorgvuldig proces met iedere keer een specifieke afweging.”
“Je wil de karakteristiek die belangrijk is voor wijken behouden. Je wil ook dat mensen ergens gaan wonen omdat ze zich aangetrokken voelen om in een wijk te zijn”, zegt van Ruijven. Als er dan al veel is weggehaald in een wijk, of het gaat om bouw op prominente plekken, dan is zo’n cultuurhistorische waarde volgens de gemeente van groter belang. “Dat Oud-blok bijvoorbeeld, dat staat aan de kop van het Grote Visserijplein” zegt Knibbeler. Het heeft in zo’n geval volgens de gemeente ook een beeldbepalend karakter en is dus waardevol en belangrijk voor het gevoel van de wijk.
Dat betekent overigens niet dat er geen sympathie is voor de positie van de corporaties, ook van Ruijven erkent dat die het “ontzettend moeilijk hebben”, maar geeft tegelijkertijd aan dat een groot deel van de oplossing van dat probleem niet bij de gemeente ligt, maar bij het Rijk: “ze zijn de afgelopen jaren flink gekort.”
Cultuurhistorisch probleem
Diederik van Dommelen (VVD) diende, samen met collega-raadsleden Co Engberts (PvdA) en Tim de Haan (D66), een motie in waarin ze onder andere pleiten voor duidelijkere regels rondom het behouden van historische elementen: “De gemeente moet duidelijke grenzen stellen; als je iets aanwijst, dan moet je het ook handhaven. Maar laten we wel een beetje terughoudend zijn in het aanwijzen.” Van Dommelen herkent overigens wel dat zaken bij stadsontwikkeling soms lang duren, en ziet daar ook een reden voor: “Stadsontwikkeling heeft gewoon te maken met een enorm capaciteitsgebrek. Iedere keer wordt dat als reden aangegeven dat ze niet kunnen reageren op vragen van ontwikkelaars.”
Co Engberts (PvdA) wijt het niet zozeer aan het capaciteitsgebrek, maar meer hoe die capaciteit wordt ingezet: “Mijn indruk is dat er in de top van Stadsontwikkeling vooral mensen zitten die het interessanter vinden om met een groot project bezig te zijn, zoals de Rijnhaven bijvoorbeeld.” Engberts vindt dat een gemiste kans, want juist dit soort ‘laaghangend fruit’ kan snel voor extra sociale huurwoningen zorgen. In het geval van het Professor Oud-blok vindt hij het vooral schrijnend voor Rotterdammers: “De bewoners die ik daar gesproken heb, vinden het pand gewoon lelijk, hun prioriteit is een goede woning.”
Havensteder en Hef Wonen zijn niet de enige corporaties die tegen de onduidelijkheden en hogere kosten van het renoveren of slopen- en terugbouwen van sociale huurwoningen met cultuurhistorische waarde aanlopen. Eerder schreven we al over een blok van Woonstad aan de Meidoornstraat dat leegstaat. De corporaties hebben in september 2024 gezamenlijk aan de bel getrokken over dit probleem. In een brief aan alle gemeenteraadsleden schrijven ze onder andere dat de financiële positie van corporaties onder druk staat en pleiten ze onder andere voor een cultuurhistorisch fonds dat corporaties helpt om voor deze, volgens corporaties vaak flink duurdere, verbouwingen te helpen betalen.