De gemeente Rotterdam heeft voor het eerst Rotterdamse leegstand in kaart gebracht. Hoeveel, waarom, waar: alles is terug te vinden in een rapport dat de gemeente donderdag publiceert. OPEN Rotterdam deed het afgelopen jaar onderzoek naar leegstand in de stad, met onder andere een explainer en een leegstandskaart. Dit rapport, waaruit blijkt dat er 17.278 woningen in Rotterdam administratief leegstaan, lijkt een eerste stap richting het aanpakken ervan.
In de leegstandsmonitor kun je allerlei gegevens en data vinden over leegstaande huizen in onze stad. Het rapport moet de afdeling Stadsontwikkeling helpen om “invulling te geven aan een eventuele leegstandsaanpak.” Een aanpak die volgens veel Rotterdammers hoognodig is: meer dan 90.000 stadsgenoten zoeken een huis. Hoe lastig dat is, zagen we het afgelopen jaar onder andere in ‘Zoë Zoekt Een Huis’.
Belangrijkste zaken op een rij
Het rapport is geschreven door het Onderzoek en Business Intelligence (OBI)-team van de gemeente. Het OBI-team gebruik gemaakt van de gegevens over administratieve leegstand. Dat betekent: als er volgens het bevolkingsregister iemand op een adres geregistreerd staat, dan is het volgens dit rapport gewoon bewoond. In de praktijk, en dat schrijft de gemeente ook in het rapport, is dat echter niet altijd het geval.
De cijfers die de gemeente nu heeft samengesteld zijn daarom minder precies dan de CBS-cijfers over leegstand, waarbij bijvoorbeeld ook rekening wordt gehouden met energieverbruik op een adres. Dat is, volgens beleidsadviseur wonen Niels Rovers, een noodzakelijke keuze: “We hebben gekeken naar de mogelijkheid van een verdergaand onderzoek op basis van specifiekere gegevens over het energieverbruik per buurt of locatie, maar dan liepen we tegen privacy-wetgeving aan en dan ging het veel langer duren.” En de wens vanuit de gemeentelijke woonvisie was juist op korte termijn een rapport opleveren waarop beleid gebaseerd kan worden.
“We willen de bestaande voorraad beter benutten, het doel is dat een woning zo snel mogelijk weer bewoond wordt”, aldus Rovers. Om beleid te maken, zoals bijvoorbeeld ‘een gerichte aanpak waarbij een eigenaar bij de gemeente moet melden als een pand langer dan 6 maanden leegstaat’, vormt dit rapport volgens Rovers een goede basis: “Hiermee kunnen we bijvoorbeeld een aanpak gaan testen in een paar wijken.”
Van wie zijn die woningen?
In het rapport vind je informatie over van wie de leegstaande woningen zijn. De gemeente maakt in het rapport een onderscheid tussen bijvoorbeeld woningen van particuliere beleggers met weinig woningen, institutionele verhuurders en wooncorporaties. Wat hierin opvalt is dat er relatief weinig corporatiewoningen leegstaan en relatief véél woningen van kleine, particuliere verhuurders. Tegelijkertijd blijkt ook nog eens dat kleine particuliere verhuurders hun panden gemiddeld het langst leeg laten staan.
“De ervaring [uit andere gemeenten] is wel dat het grootste deel van de eigenaren best bereid is iets te doen aan leegstand. Met bijvoorbeeld een leegstandsverordening zou je ook de groep die niet wil, ook mee kunnen krijgen”, aldus Rovers. Waarom er specifiek zo veel woningen van kleine, particuliere verhuurders leegstaan is niet helemaal duidelijk. Een mogelijke oorzaak zou de nieuwe huurwet kunnen zijn, die in sommige gevallen particuliere verhuurders aanzet tot verkoop van hun woningen. Er kan veel tijd zitten tussen het moment dat de huurders vertrekken en het moment dat de woningen klaar zijn voor verkoop.
Langdurige leegstand
In het rapport wordt ook informatie gegeven over langdurige leegstand. Om daar wat over te zeggen, heeft de gemeente iedere 1 januari van de afgelopen vier jaren met elkaar vergeleken. Stond een woning iedere keer op 1 januari van de voorgaande jaren leeg, dan gaat de gemeente er voor dit rapport vanuit dat de woning langdurig leeg is. Maar dat is niet per definitie waar, want het kan best zo zijn dat er tussendoor mensen in de woning hebben gewoond en weer zijn vertrokken.
Er wordt in deze gegevens bijvoorbeeld geen rekening gehouden met wisselwoningen van de corporaties – die zouden hier tot langdurige leegstand gerekend kunnen worden. Rovers geeft aan dat het verder uitzoeken van oorzaken van leegstand op het specifieker niveau echt zijn voor een eventueel vervolgonderzoek. Daar ligt overigens niet de voorkeur: “We willen liever, met de kennis die we nu hebben, actief de mogelijkheden verkennen van een verdere leegstandsaanpak in plaats van weer een vervolgonderzoek doen.” De planning is om uiterlijk in het tweede kwartaal van 2025 een advies te hebben ‘over een mogelijke vervolgaanpak’.
Leegstand per wijk
Het onderzoek splitst leegstand uit op wijk- en zelfs buurtniveau. Zowel procentueel gezien als absoluut. Daarbij vallen een aantal dingen op. Zo is de Wielewaal, niet geheel verrassend, procentueel gezien koploper. Daar is al jaren een groot vernieuwbouwproject aan de gang en een groot deel van de woningen dat daar gesloopt wordt, staat daarom leeg. Ook wijken waar veel nieuwbouw is neergezet die niet direct worden bewoond, bijvoorbeeld in Nieuw Mathenesse, is het leegstandpercentage erg hoog.
Een ander opvallend leegstandspercentage zien we in de wijk Carnisse. Daar loopt het leegstandpercentage de afgelopen jaren flink op. Dat heeft te maken met de NPRZ-aanpak: de gemeente is hier, met de zogenaamde Wet Voorkeursrecht Gemeente, heel veel woningen aan het opkopen die uiteindelijk moeten worden opgeknapt. Veel van de woningen zijn al in 2021 of 2022 aangeschaft, maar de renovatieprojecten zijn nog niet van start gegaan. In de wijk staan daarom veel woningen leeg; daar schreven we al eerder over.
Reactie wethouder Zeegers
Wethouder Bouwen en Wonen Chantal Zeegers hoopt dat het rapport kan helpen bij het vinden van een goede aanpak om leegstand tegen te gaan: “In een tijd waarin veel inwoners op zoek zijn naar een woning, is het belangrijk om leegstand zoveel mogelijk te beperken. We werken samen met woningcorporaties om leegstand beter te monitoren en te verkorten.” Zeegers geeft aan dat ook corporaties druk bezig zijn met het terugdringen van leegstand: “Voor de corporaties was het onderzoek ook verhelderend. Corporaties hebben, naar aanleiding van de leegstandsduur in renovatieprojecten in bijvoorbeeld in het Oude Noorden, toegezegd de duur van deze tijdelijke leegstand te verkorten.”
De wethouder laat weten dat op dit moment ook ‘wordt verkend’ of er ook meer zicht kan komen op de leegstand van corporatiewoningen door middel van een methode die in Utrecht wordt toegepast: “De gemeente maakt dan een lijst uit het BRP en corporaties geven redenen van leegstand aan in locaties die op lijst gemeente administratief leeg staan.”