Leegstand, dichtgetimmerde huizen en een kostenpost van 71 miljoen euro. De aanpak van de woningvoorraad in Carnisse, onderdeel van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, gaat niet over rozen. Volgens een commissie moet er nog 685 miljoen naar Zuid. 365 miljoen euro daarvan moet naar Carnisse. Ook moet Rotterdam stoppen met woningen samenvoegen om ze groter te maken, en juist méér woningen terugbouwen. De wooncrisis heeft de NPRZ-aanpak in Carnisse ingehaald.
In het kort
– Het NPRZ wil in Carnisse op grote schaal woningen verbeteren, samenvoegen en vergroten. Of juist slopen om ruimte te maken voor nieuwbouw
– De gemeente kocht voor 71 miljoen euro bijna 400 woningen op. Ruim de helft daarvan staat nu leeg
– Om de woningaanpak in Carnisse voort te zetten is 365 miljoen euro extra nodig én een andere koers, adviseert een onafhankelijke commissie
– Het NPRZ zou moeten stoppen met samenvoegen en vergroten van woningen en zich meer richten op sloop-nieuwbouw
– Wat dat betekent voor de aangekochte woningen, wordt uit het rapport niet duidelijk
Een onafhankelijke commissie hield de aanpak van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) tegen het licht en zoomde daarbij uitgebreid in op Carnisse, omdat in die wijk veruit het meeste geld werd besteed. In haar rapport adviseert de commissie vol in te zetten op verdichting; het terugbouwen van meer woningen dan er nu staan. Dit zou een flinke koerswijziging in de aanpak betekenen, die sinds 2012 in Carnisse loopt. Vers Beton en OPEN Rotterdam onderzochten gegevens uit het Kadaster en ontdekten dat de gemeente al minstens 71 miljoen euro heeft uitgegeven aan de aankoop van bijna vierhonderd woningen in de wijk. De helft daarvan staat nog altijd leeg. Wethouder Zeegers: “We zien dat de schaal en het tempo nog onvoldoende zijn om de problemen structureel op te lossen. Sloop-nieuwbouw en verdichting worden nadrukkelijker onderdeel van de aanpak.”
Het NPRZ is erop gericht Wonen, Werken, Veiligheid en Onderwijs in Rotterdam-Zuid te verbeteren. Als onderdeel van de pijler Wonen wordt in zeven wijken – waaronder Carnisse – de bestaande woningvoorraad flink aangepakt. De bijna vierhonderd aangekochte woningen in Carnisse zijn onderdeel van een aanpak die bestaat uit twee sporen. Het eerste spoor is sloop en grotere vervangende nieuwbouw; het tweede is het samenvoegen van twee woningen tot één grote en het vergroten van woningen door ze te verbouwen. Het idee is dat grotere woningen ‘sociale stijgers’ in de wijk houden of aantrekken van buiten.
Situatie in Carnisse
Al vanaf 2013 koopt de gemeente woningen op in Carnisse. Van alle wijken in Rotterdam-Zuid leveren die de meeste problemen op: het merendeel is kleiner dan 60 m2, slecht onderhouden en woningbeleggers vragen te veel huur. De afgelopen jaren dwong de gemeente in straten met veel slechte huizen het eerste recht op koop af, als onderdeel van een bredere aanpak van de problemen. Nergens in Rotterdam-Zuid ging zij daar zo ver in, maar vooralsnog leverde die aanpak slechts vijftien nieuwbouwwoningen en enkele tientallen vergrote appartementen op.
Iets meer dan de helft van de bijna vierhonderd woningen die de gemeente in Carnisse aankocht, staat momenteel leeg. De plannen voor ingrijpende renovaties komen op diverse plekken niet van de grond. Dat komt deels doordat het de gemeente niet lukte om grote aantallen woningen naast (of boven) elkaar te kopen om de gewenste samenvoegingen te doen. In de Fazantstraat bijvoorbeeld, wist de gemeente van de ongeveer honderd woningen die ze daar verwierf, maar in twee portieken alle woningen aan te schaffen. Het gevolg: veel leegstand.
Er is vooralsnog geen plan B voor de leegstaande woningen waarbij samenvoegen of vergroten niet mogelijk is. De gemeente denkt er nu over om deze woningen op te knappen en weer op de markt te zetten, laat Leonie Andriesse van het cluster Stadsontwikkeling weten.
Kopen om te slopen
Van de circa vierhonderd woningen die de gemeente in Carnisse bezit, kocht ze er 178 om te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Aan de Urkersingel, Walchersestraat en Bevelandsestraat verwierf ze tachtig woningen; woningcorporatie Woonbron verwierf er 84: in totaal 164 woningen. Stuk voor stuk staan ze al maanden dichtgetimmerd te wachten op de sloopkogel. Er komen 131 woningen voor terug, volgens actuele informatie van de projectontwikkelaar. Terwijl sloop in tijden van woningnood een kans biedt om meer woningen terug te bouwen, komen er dus minder terug: relatief grote nieuwbouwwoningen, bedoeld om sociale stijgers op Zuid te houden.
Waar er in elke andere grote stad in Nederland meer huizen bij moeten komen om de woningnood te bestrijden, is het Rijk gebonden aan afspraken in het NPRZ om in de wijken van Rotterdam-Zuid vele miljoenen bij te leggen voor een afname van de woningvoorraad.
Tegen het licht
Om de NPRZ-aanpak van de woningvoorraad op Zuid tegen het licht te houden, vroegen het Rijk en de gemeente een onafhankelijke commissie om advies. Die bestudeerde onder meer de situatie in Carnisse en concludeerde dat er veel meer geld en tijd nodig is voor de aanpak. Opvallend: de commissie ziet in één van de belangrijkste onderdelen – het samenvoegen van bestaande woningen – geen toekomst vanwege de huidige woningnood. Ze gaat niet mee in het creëren van een grotere woning uit twee woningen. Dat onderdeel van de NPRZ-plannen is inmiddels ingehaald door de tijd.
De commissie adviseert om wel door te gaan met het slopen en bouwen van vervangende woningen. Maar dan met het doel om meer woningen terug te bouwen en niet minder, zoals nu aan de Urkersingel gebeurt. Wat betreft de woningen die de gemeente al aangekocht heeft, raadt de commissie aan om “vol in te zetten op afmaken waarmee is begonnen.” Wat dat concreet betekent voor straten waar de gemeente veel vastgoed heeft aangekocht met het plan dit samen te voegen en te vergroten, wordt uit het rapport niet duidelijk.
Geld
Meer dan de helft van het totale budget dat nodig is om de woningaanpak op Zuid af te ronden, gaat naar Carnisse. De 365 miljoen euro die nodig is om de aanpak een nieuwe impuls te geven, moet voor een groot deel worden betaald uit het Volkshuisvestingsfonds van het Rijk. Dat fonds is speciaal in het leven geroepen om wijken met problemen op gebied van leefbaarheid, duurzaamheid en veiligheid te verbeteren. In het rapport rekent de commissie voor dat er 256 miljoen euro van het totaal uit het Volkshuisvestingsfonds moet komen; de overige 109 miljoen euro moet de gemeente Rotterdam zelf ophoesten.
Een belangrijke aanleiding voor Rotterdam om de visie op de aanpak op Zuid te herijken, ligt in een eerdere afwijzing van een subsidieaanvraag bij datzelfde Volkshuisvestingsfonds. Uit de afwijzingsbrief bleek onder andere dat het Rijk de “publieke kosten per woning te hoog” vond en er te weinig nieuwe woningen bij komen. Dat de aanpak herzien moest worden om nog op financiering van dit fonds te kunnen rekenen, leek dus al duidelijk. Het nieuwe rapport schept vooral duidelijkheid over hoeveel extra geld er de komende tien jaar nog nodig is voor de aanpak en hoe die mee moet groeien met de huidige woningnood. Maar het neemt de zorgen van de huidige bewoners, die bang zijn hun plek in de wijk te verliezen, niet weg.
Wethouder Zeegers voor Klimaat, Bouwen, Wonen (D66) erkent in een reactie op vragen van OPEN Rotterdam en Vers Beton dat de woningaanpak in Carnisse niet snel genoeg gaat. “Dat komt onder andere doordat we slechts delen van bouwblokken in handen hebben, afhankelijk zijn van andere eigenaren en veel woningen technisch slechter zijn dan vooraf gedacht.” Ze verwacht ‘veel impact’ van ontwikkelingen zoals de Urkersingel en Carnisse Eiland. “Tegelijk zien we dat de schaal en het tempo nog onvoldoende zijn om de problemen structureel op te lossen. Sloop-nieuwbouw en verdichting worden nadrukkelijker onderdeel van de aanpak.”
▼
Dit onderzoek is een samenwerking tussen OPEN Rotterdam en Vers Beton en mede mogelijk gemaakt dankzij een bijdrage van het Mediafonds van de Provincie Zuid-Holland en het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten.