De gemeente Rotterdam is eigenaar van zeker 327 leegstaande en 228 tijdelijk gebruikte vastgoedobjecten – van appartementen tot volledige winkel- en bedrijfspanden. Dat blijkt uit onderzoek van OPEN Rotterdam. Van bijna de helft van de leegstaande objecten is nu in de gemeentelijke computersystemen niet eenvoudig terug te vinden hoelang ze al leegstaan. Volgens de gemeente komt dit omdat er ‘enige tijd geleden’ is gewisseld van vastgoedbeheersysteem: ‘Hierdoor is het niet altijd eenduidig na te gaan hoe lang een [vastgoedobject] leegstaat, omdat dit voorheen op papier bijgehouden werd.’
Op 4 augustus 2025 had de gemeente in totaal 555 locaties in haar bezit die óf leegstaan óf tijdelijk worden gebruikt. Van alle leegstaande objecten heeft zeker 255 volgens het BAG-register een ‘woonfunctie’. Het overgrote deel van de leegstaande en tijdelijk verhuurde objecten staat op Zuid, in Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)-gebied. Daaronder vallen bijvoorbeeld ook de Urkersingel, waarvan de sloop waarschijn in april 2026 start, en een aantal winkel- en bedrijfspanden. Van 203 van de adressen heeft OPEN Rotterdam informatie gekregen over de leegstandsduur, van 124 is het op dit moment in de systemen van de gemeente niet eenvoudig terug te vinden. Het registreren van leegstandsduur is volgens de afdeling vastgoed te veel werk ten opzichte van ‘het doel dat het heeft voor het werk van de gemeente.’
Leegstandsduur
In sommige gevallen is er een exacte datum bekend waarop een vastgoedobject leeg kwam te staan, bijvoorbeeld omdat er een (tijdelijk) huurcontract afliep. In andere gevallen alleen het aantal maanden dat een locatie leegstaat. De leegstandsduur van sommige gemeentelijke vastgoedobjecten is schrikbarend lang. Zo vinden we in de data die de gemeente heeft gedeeld, de winkels en woningen aan de Beijerlandselaan terug die inmiddels al meer dan zes jaar leegstaan. En zien we een heel opvallende uitschieter: een appartement aan de Randweg in Hillesluis stond sinds 14 december 2007 leeg. Dat is meer dan 18 jaar. Afdeling Stadsontwikkeling benadrukt dat niet het héle pand 18 jaar heeft leeggestaan. Pas sinds ‘30 september 2025’ is het de gemeente gelukt om ook ‘het laatste appartementsrecht aan de Randweg 2 (Randweg 2 I)’ aan te kopen. Volgens de gemeente is het ‘hele pand in zeer slechte staat.’
Naast woningen zitten er tussen de 555 locaties ook winkels, industrielocaties en locaties met een bijeenkomstfunctie zoals kroegen, kerken of scholen. Zeker 75 van de op dit moment leegstaande locaties staan op de nominatie om te worden gesloopt. 28 zijn zogenaamde wissellocaties – plekken waar maatschappelijke instanties tijdelijk terecht kunnen als hun huidige locatie bijvoorbeeld verbouwd wordt.
Leegstand en NPRZ
Dat de meeste leegstand op Zuid staat is niet geheel verrassend: ‘In de gebieden van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid koopt de gemeente actief vastgoed aan om de wijk te verbeteren.’ Een onderzoek dat OPEN Rotterdam recent deed in samenwerking met Vers Beton, toonde al aan dat deze aanpak voor veel langdurige leegstand zorgt in Carnisse. Uit de nieuwe cijfers blijkt dat ook in zes andere NPRZ-wijken vastgoed leeg staat, maar nog steeds is Carnisse koploper met op dit moment meer dan 150 leegstaande gemeentelijke objecten.
Wat is het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ)?
De aanpak van woningen is een van de belangrijkste onderdelen van het Nationaal Programma Rotterdam Zuid, kortweg NPRZ. Dit programma startte officieel op 19 september 2011 en moet, onder leiding van directeur Marco Pastors, de ‘on-Nederlands’ grote problemen op het gebied van wonen, school, werk en veiligheid op Zuid aanpakken.
In twintig jaar moeten de cijfers – bijvoorbeeld de hoeveelheid vroegtijdige schoolverlaters, aantal uitkeringen of werkloosheidscijfers – in elk van deze pijlers op papier zijn gestegen of gedaald naar het gemiddelde niveau van de vier grote Nederlandse steden (de G4); Rotterdam, Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Driekwart van deze twintig jaar is al achter de rug, maar de achterstand op het gebied van wonen is hardnekkig: uit voortgangsrapportages van het NPRZ blijkt dat deze pijler structureel achterloopt op de planning.
De plannen binnen de woonpijler hebben betrekking op heel Rotterdam-Zuid. Van alle wijken is de aanpak in Carnisse verreweg het meest omvangrijk. Door de bouw van nieuwe, grotere woningen moeten ‘sociale stijgers’ op Zuid kunnen blijven. In vijftig à zestig procent van de nieuwe woningen lukt dat, in de overige veertig tot vijftig procent zijn bewoners uit andere delen van de stad of andere steden komen wonen. Doel is om van Carnisse en de andere Focuswijken binnen dit programma op termijn een ‘gemengde wijk’ te maken. Met name gezinnen zijn een belangrijke doelgroep.
Op deze kaart zie je een globaal overzicht van de tijdelijk gebruikte (geel) en leegstaande (rood) locaties van de vastgoedobjecten die eigendom zijn van de gemeente.
Bibob
Leegstand van gemeentelijk vastgoed heeft volgens de gemeente een aantal redenen: aanstaande verkoop, een slechte staat of geplande herontwikkeling bijvoorbeeld. Die laatste twee redenen zijn vaak van toepassing op panden in het NPRZ-gebied. Om te bepalen of een woning tijdelijk wordt verhuurd, kijkt de gemeente hoofdzakelijk naar de kosten om een woning veilig verhuurbaar te maken: ‘[die] wegen niet altijd op tegen de korte periode dat de gemeente nog eigenaar blijft.’ Een andere reden is voorbereiding voor verkoop: ‘Een pand kan leeg blijven omdat het zonder huurders meer waard is bij verkoop.’ In NPRZ-gebied ligt het net iets anders: daar moeten woningen leeg worden verkocht omdat er een zelfbewoningsplicht op zit – de nieuwe eigenaar mag het dus niet verhuren.
Het verkopen van gemeentelijk vastgoed, wat de gemeente volgens de aangeleverde data op dit moment met tenminste 30 panden van plan is, kost veel tijd. 24 van de 30 panden staan al langer dan een half jaar op de verkooplijst. Dat komt omdat een verkoopproces van gemeentelijk vastgoed er anders uitziet dan wanneer een particulier zijn huis verkoopt. De gemeente spreekt onder andere van een ‘uitgebreide informatieplicht […] en de vaak grotere complexiteit van de dossiers.’
Voordat de gemeente haar vastgoed daadwerkelijk te koop aanbiedt, wordt eerst uitgezocht in welke technische staat het pand is. ‘Dan wordt het pand getaxeerd [en vervolgens] worden woningen gemiddeld zes weken lang openbaar aangeboden zodat iedereen een bod kan uitbrengen.’ Pas nadat de biedingstermijn is verlopen, worden de biedingen beoordeeld. De koper heeft vervolgens zes weken om zijn financiering rond te krijgen, maar dan moet de gemeente ook nog een Bibob-onderzoek doen. Dat is een onderzoek waarbij de gemeente controleert of de persoon met wie ze zaken doen geen crimineel is. Alles bij elkaar zorgt dit ervoor dat de verkoop van gemeentelijk vastgoed ‘meestal langer dan zes maanden duurt.’
Wat is de wet Bibob?
De Wet Bibob staat voor “bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.” De wet is een manier om te controleren of de gemeente bij een vastgoeddeal niet onbedoeld meewerkt aan witwassen, ondermijning, fraude of andere vormen van criminaliteit. De wet geeft de gemeente de plicht om extra vragen te stellen over wie de koper is, wie er achter een bedrijf zit dat betrokken is bij de koop en hoe de aankoop wordt betaald. Het gaat dan niet alleen om de naam op het koopcontract, maar ook om bijvoorbeeld partners, financiers of andere betrokkenen.
Rotterdam heeft zijn eigen beleid over wanneer er precies een Bibob onderzoek wordt ingezet. De gemeente heeft ‘risico-branches’ aangewezen. Als de gemeente vastgoed verkoopt die als kroeg (kunnen) dienen of als er een belwinkel in komt, doen ze eigenlijk altijd een Bibob-onderzoek. Ook als de gemeente hun eigen vastgoed verkoopt in de Spaanse Polder, controleren ze altijd extra.
De gemeente laat weten van mening te zijn dat ‘onnodige leegstand uiteraard onwenselijk is.’ Waar mogelijk probeert de gemeente dan ook te kiezen voor verhuur. Maar als dat niet kan ‘onderzoeken we [wat] via leegstandsbeheer of tijdelijk (ander) gebruik mogelijk is. Alleen als een pand echt niet bruikbaar is, wordt het beveiligd met cameratoezicht.’ Daarnaast laat de gemeente weten dat ‘de aantallen door verwerving, sloop en verkoop voortdurend in beweging zijn.’
Over dit onderzoek
Al sinds 2024 doet OPEN Rotterdam uitvoerig onderzoek naar leegstand en dat heeft al een reeks verbazingwekkende verhalen opgeleverd. We vonden lege, monumentale woningen op de Ebalstraat, honderden lege sociale huurwoningen in Vreewijk, een illegale verbouwing aan de Havenstraat, bleek onenigheid tussen de gemeente en corporaties over de cultuurhistorische waarde voor leegstand te zorgen en brachten we met al jullie tips een klein stukje van de leegstand in Rotterdam in kaart.
De gemeente publiceerde een onderzoek naar administratieve leegstand, er was een initiatiefvoorstel van de Partij voor de Arbeid voor een leegstandsverordering die het mogelijk zou maken om eigenaren van leegstaande panden te beboeten. En de zoektocht naar de eigenaar van een pand dat al meer dan 20 jaar leegstaat in Sportdorp, bracht ons helemaal aan de andere kant van het land. Ook maakten we, in samenwerking met Vers Beton, een artikel en korte documentaire over de aanpak van de woningvoorraad in Carnisse. Een aanpak die voor veel leegstand zorgt.
Dit is een onderzoek van OPEN Rotterdam door Sascha Meijer en Charlie Maria, mede mogelijk gemaakt met hulp van het Stimuleringsfonds voor de Journalistiek. Vragen of opmerkingen naar aanleiding van dit artikel? Of een verhaal dat volgens jou echt eens moet worden onderzocht door OPEN? Mail naar: [email protected]